Viviendas procedentes de bancos: qué son, ventajas y riesgos

La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes que puede tomar una persona, tanto si se trata de una compra que tiene como objetivo habitar el inmueble adquirido como si lo que estamos llevando a cabo es una inversión. Dentro del abanico de posibilidades que existen hay una opción que desde la crisis financiera de 2008 despierta cada vez un mayor interés en el mercado inmobiliario: las viviendas procedentes de bancos.

Se trata de inmuebles que las entidades financieras han incorporado a su balance tras un proceso de embargo o dación en pago y que suelen ponerse a la venta en condiciones económicas atractivas. En los últimos años, las cifras nos muestran una disminución progresiva del volumen de inmuebles en manos de la banca, pero tal circunstancia no ha impedido que el stock actual siga siendo abundante.

Las viviendas procedentes de bancos presentan dinámicas particulares dentro del mercado inmobiliario. Un aspecto que repetidamente sale a colación es que en muchos casos resulta complicado dar salida a muchos de estos inmuebles debido precisamente a características particulares como su localización o su estado. Un ejemplo de este punto de vista, algo alejado en el tiempo, pero útil en clave de análisis en este artículo, fue la calificación de “invendibles” con la que la agencia Fitch llegó a calificar en 2015 unas 150.000 viviendas embargadas por considerar que se hallaban en zonas de baja demanda y tenían una calidad constructiva baja, estimando que las entidades bancarias aplicaban descuentos de hasta el 67% para poder venderlas.

En 2015 aún se notaba la resaca de la crisis de 2008 y la banca acumulaba centenares de miles de inmuebles embargados, muchos en zonas sobreexplotadas (litoral mediterráneo, urbanizaciones inacabas o zonas del interior rural sin una demanda equivalente al volumen de oferta disponible). Lo cierto es que con el tiempo este parque se pudo ir liquidando mediante operaciones diversas como por ejemplo las ventas masivas a fondos de inversión o los traspasos al sector público.

En el mercado de las viviendas procedentes de bancos, confluyen la reducción del legado de la crisis financiera y la existencia de oportunidades de inversión a precios descontados. En este artículo analizaremos en profundidad qué son las viviendas procedentes de bancos, qué ventajas y riesgos presentan y por qué pueden ser una oportunidad de inversión interesante.

¿Qué son las viviendas procedentes de bancos?

Son diversos los caminos que pueden llevar a que inmueble quede incorporado a la cartera de una entidad bancaria pero básicamente, esto se produce cuando esta debe ejecutar una garantía real vinculada a una operación de crédito. La casuística que tiene más visibilidad es la de las ejecuciones hipotecarias, pero debemos tener presente que no se trata del único camino por el que un banco puede acabar teniendo la propiedad de un bien inmueble. En muchos otros casos se trata de embargos derivados de deudas empresariales o de ejecuciones del colateral de operaciones de crédito no hipotecarias.

En 2022 se iniciaron en España casi 17.000 ejecuciones sobre viviendas (un 18,6% menos que en el año anterior). Casi dos tercios de estas viviendas embargadas se situaban en Andalucía, la Comunitat Valenciana y Cataluña. La tendencia reciente es a la baja: en 2024 las ejecuciones de viviendas cayeron unas 9.000, la cifra más baja desde 2020. Para 2025, tras nuevas ventas y traspasos al sector público, la Sareb aún mantenía en cartera unas 37.500 viviendas. Aunque las grandes entidades financieras españolas hayan disminuido substancialmente su exposición inmobiliaria, para 2022 el Banco Santander mantenía una exposición bruta superior a los 8.000 millones de euros.

Cuando una vivienda pasa a formar parte del balance de un banco, este busca venderla cuanto antes para recuperar liquidez. Desde 2012, con la creación de la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), una parte significativa de estas viviendas pasó a gestionarse de forma centralizada.

Hoy en día en España, las viviendas procedentes de bancos llegan al mercado a través de diversos canales entre los que se encuentra la propia Sareb pero donde también tienen un papel muy relevante los portales inmobiliarios bancarios o otros espacios que se implican en el proceso de venta de este tipo de activos.

Ventajas de comprar viviendas procedentes de bancos

Las viviendas de bancos presentan una serie de beneficios que las convierten en una opción atractiva tanto para inversores como para compradores particulares. Algunos de estos beneficios son los que siguen.

• Precios por debajo del mercado

Uno de los principales atractivos de este tipo de activos es su descuento respecto al mercado libre. Las entidades financieras y la SAREB buscan desprenderse de este tipo de activos con rapidez. Esta necesidad provoca que, en muchos casos, se comercialicen con descuentos que pueden ir del 10% al 40% respecto al precio de mercado. En zonas con exceso de stock, los descuentos pueden ser incluso mayores. Conviene subrayar que, como ya hemos visto, el diferencial no es homogéneo y que en áreas urbanas consolidadas los descuentos suelen ser más reducidos ya que el stock es absorbido por el mercado con mayor facilidad. Pero de todas maneras, los descuentos que se producen siguen siendo atractivos y en zonas de sobreoferta los descuentos superan con facilidad el 40% y incluso superar el 50% con facilidad.

• Financiación potencialmente más flexible

Una de las grandes ventajas adquiriendo este tipo de activos consiste en que son muchos los bancos que ofrecen condiciones especiales de financiación para operaciones relacionadas con sus propios inmuebles. Las variantes de esto pueden ser muchas. En algunos casos y al contrario de lo que sucede en el mercado libre, en el que las entidades suelen financiar un máximo del 70-80% del precio de compra, muchos bancos están dispuestos a ofrecer condiciones más ventajosas cuando se trata de inmuebles de su propio stock. Las fórmulas varían en función de la entidad y el perfil del comprador, pero algunas características habituales son las hipotecas con financiación de hasta el 100%, plazos de amortización más largos y tipos de interés más bajos. Además, en el contexto actual hay que tener en cuenta que la dinámica general de descenso de los tipos de interés favorece aún más la concertación de operaciones atractivas.

• Amplia variedad de oferta

El stock procedente de bancos no se limita únicamente a pisos de segunda mano en barrios periféricos o zonas rurales, sino que abarca una gama muy heterogénea de activos inmobiliarios. Esta diversidad es uno de los puntos fuertes para el comprador, ya que permite encontrar oportunidades adaptadas a perfiles muy distintos. Aunque en menor número y con descuentos más ajustados, los bancos aún comercializan viviendas en capitales de provincia o áreas metropolitanas, abundan chalés y viviendas unifamiliares en urbanizaciones, segundas residencias en la costa, locales comerciales, oficinas, suelo urbano y suelo rústico. Esta amplitud de oferta facilita que cada perfil de comprador pueda llegar a encontrar oportunidades realmente atractivas.

• Interés para inversores

España continúa siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa para la inversión. Tanto para inversores nacionales como para extranjeros factores como la demanda de vivienda de alquiler, el peso del turismo y el crecimiento de las grandes ciudades, hacen que la inversión inmobiliaria se mantenga como una opción sólida para incorporarla a la gestión de carteras de casi todas las medidas. Comprar un inmueble procedente de banco a un precio reducido puede permitir obtener una buena rentabilidad mediante el alquiler de este o la revalorización tras reforma.

Generalmente, las operaciones relacionadas con este tipo de activos son de un alto grado de seguridad jurídica ya que las entidades entregan sus propiedades libres de cargas y con la documentación muy clara. Adicionalmente también son muchas las entidades que comercializan sus inmuebles en paquetes de propiedades, opción que es interesante para inversores con una especial capacidad para operar.

Riesgos y precauciones que considerar

Es tan importante destacar las ventajas como ser conscientes de que no todos son beneficios. Comprar una vivienda procedente de un banco exige un análisis cuidadoso y en muchos casos, más precauciones que las que ya incorporamos para llevar a cabo una compraventa convencional. El comprador que solo se deja llevar por el precio corre el riesgo de encontrarse con sorpresas desagradables que pueden transformar una aparente oportunidad en una costosa carga.

Entre los principales riesgos a tener en cuenta, cabe destacar fundamentalmente los dos que siguen:

• Estado del inmueble

Muchos pisos de bancos llevan años cerrados, cosa que ya de por sí provoca cierto grado de deterioro. También muchos casos, la salida de los anteriores moradores no fue la mejor posible desde el punto de vista de la integridad de la propiedad. Es habitual que las viviendas procedentes de bancos necesiten reformas, desde simples mejoras estéticas hasta rehabilitaciones que pueden llegar a ser muy costosas. Incluso en algunas ocasiones, este tipo de viviendas se encuentran en situación de ocupación ilegal.

• Cargas pendientes

En España, aunque la hipoteca original quede cancelada, pueden existir deudas con la comunidad de propietarios, impuestos impagados o recibos de suministros pendientes. Es fundamental solicitar una nota simple registral y verificar el estado de todas las cargas existentes antes de firmar.

En algunos casos, las condiciones de venta que imponen las entidades bancarias pueden llegar a ser un problema. Así como la promesa de condiciones de financiación atractivas es una ventaja potencial importante, su contraparte es que en algunas operaciones los bancos pueden plantear plazos muy estrictos o “promover” con especial convicción la adquisición de servicios vinculados que podríamos no necesitar o adquirir en el mercado abierto bajo mejores condiciones.

Para quien son recomendables este tipo de viviendas

En general este tipo de viviendas se encuentran al alcance de todo aquel que tenga capacidad económica para adquirirlas, pero por sus particularidades, existen tipologías de comprador que se sentirán más inclinados a adquirirlas. Algunos ejemplos son los siguientes.

• Inversores nacionales e internacionales

Uno de los perfiles de inversor que probablemente más partido puede sacar a las viviendas procedentes de bancos es aquel más profesional. Tanto compradores españoles como extranjeros encuentran en este tipo de activos una oportunidad para diversificar sus carteras y acceder a inmuebles a precios por debajo del mercado. Dentro de este grupo se distinguen diversas estrategias como la compra destinada a alquiler turístico o de larga estancia, operativas de coliving y flipping. Los inversores internacionales, especialmente de países con mercados inmobiliarios más caros, ven en España una relación calidad-precio atractiva y para ellos, comprar viviendas de banco supone entrar en un mercado con alta demanda de alquiler y un contexto favorable para segundas residencias o inversiones a medio plazo.

• Empresas de reformas

Las empresas dedicadas a la rehabilitación y reforma constituyen uno de los perfiles más activos en la compra de viviendas procedentes de bancos. Para este tipo de compañías, adquirir inmuebles de banco a precios rebajados es una oportunidad clara de negocio ya que su propio know-how les permite convertir un activo deteriorado en un producto atractivo para el mercado. La ventaja competitiva de estas empresas es doble, ya que pueden optimizar el coste de rehabilitación a la vez que tienen la capacidad de detectar oportunidades que un comprador particular descartaría por el volumen de obra aparente o necesario.

• Jóvenes compradores

El acceso a la vivienda es uno de los grandes problemas para la población joven en España. Los precios del mercado libre son altos y la necesidad de contar con un ahorro previo significativo hacen que, en muchos casos, resulte complicado dar el paso hacia la adquisición de la primera vivienda de propiedad. En el contexto actual, las viviendas procedentes de bancos pueden convertirse en una alternativa interesante gracias a que pueden venir asociadas a condiciones de financiación más accesibles, precios más competitivos y la posibilidad que pueden tener los jóvenes de moverse con mayor flexibilidad (en ciertos casos, los jóvenes compradores pueden adquirir una vivienda como inversión inicial, con la idea de reformarla poco a poco o incluso alquilarla temporalmente hasta que puedan instalarse de manera definitiva). Las viviendas de bancos pueden ser la puerta de entrada al mercado inmobiliario para jóvenes que buscan acceder a la propiedad y no cuentan con grandes ahorros.

• Compradores de segundas residencias

Uno de los segmentos donde las viviendas procedentes de bancos han tenido un mayor impacto es en el de las segundas residencias, especialmente en zonas de costa o cercanas a esta. Durante los años del boom inmobiliario se construyeron promociones masivas en el litoral mediterráneo, muchas de las cuales acabaron en manos de la banca durante todo el proceso de crisis. Esto explica que todavía hoy exista un stock significativo en comunidades como Andalucía, la Comunidad Valenciana o Murcia. Para quienes buscan una segunda vivienda, los inmuebles de bancos pueden resultar especialmente atractivos, entre otros motivos por la posibilidad de destinarla en un futuro al alquiler vacacional.

Las viviendas procedentes de bancos son una oportunidad, pero hay que actuar con cautela

Sin duda, en España las viviendas procedentes de bancos constituyen una oportunidad atractiva para una amplia tipología de compradores. Sus precios competitivos, la promesa de una financiación más flexible y la diversidad de oferta, las convierten en un tipo de activo muy a tener en cuenta.

Dicho esto, y como hemos visto también, su adquisición requiere de un análisis minucioso en el que debemos prestar especial atención al estado del inmueble, su ubicación, las cargas que pueda tener pendientes y la viabilidad de la inversión. Con información clara y asesoramiento profesional, es posible transformar estas operaciones en muy buenas inversiones y optar a rentabilidades especialmente atractivas. Con el apoyo adecuado, las viviendas procedentes de bancos pueden ser una de las opciones más inteligentes de adquisición inmobiliaria.