Diferencias clave entre el precio de adjudicación y cesión

En las subastas judiciales, la cesión de remate supone una oportunidad muy atractiva para inversores inmobiliarios que quieran anticiparse al mercado y, gozando de esa preferencia, adquirir activos inmobiliarios con descuento respecto al mercado. 

En este sentido, es importante conocer las concreciones técnicas que plantea la cesión de remate, entre ellas la diferencia entre el precio de adjudicación y el precio de la cesión, los cuales son negocios jurídicos distintos, cuyos valores pueden no corresponderse. 

Aunque puedan parecer similares, sus implicaciones fiscales, legales y estratégicas son muy distintas. Comprenderlas es esencial para valorar correctamente una operación y evitar errores en la toma de decisiones. 

¿Qué es la cesión de remate? 

La cesión de remate es un mecanismo regulado en el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). 

Permite que el ejecutante, una vez adjudicado un bien en una subasta judicial, pueda ceder ese derecho de adjudicación a un tercero (el cesionario). 

👉 No se trata de una compraventa directa del inmueble, sino de la transmisión del derecho de adjudicación antes de que el bien pase al ejecutante. 

📌 Ver también: Guía de inversión en cesión de remate.

Diferencias entre precio de remate, precio de adjudicación y cesión 

Aunque todos forman parte del mismo proceso, conviene distinguirlos con claridad: 

🔹 Precio de remate 

• Es el importe de la mejor puja realizada en subasta. 

• Solo existe cuando concurren postores. 

• Refleja el valor alcanzado en la puja, que puede acercarse al de mercado. 

🔹 Precio de adjudicación 

• Se fija cuando no hay postores o cuando el mejor postor no cumple requisitos. 

• El acreedor ejecutante puede adjudicarse el bien por un porcentaje del valor de tasación (art. 671 LEC). 

• Es el valor que reconoce el Juzgado, con efectos fiscales, registrales y de cancelación de deuda. 

🔹 Precio de cesión 

• Es el importe pactado entre ejecutante y cesionario para ceder el derecho de adjudicación. 

• Puede ser superior, igual o inferior al precio de adjudicación. 

• No tiene efectos fiscales ni registrales sobre la transmisión, pero sí puede tener consecuencias fiscales para el ejecutante (IVA, IRPF, IS). 

• La Resolución de la DGRN de 19 de octubre de 2017 confirmó expresamente que el precio de cesión puede ser inferior al de adjudicación, siempre que a efectos de la deuda se compute el valor de adjudicación. 

En este sentido, el legislador ha querido proteger al ejecutado, en el sentido de que pese a que el importe de cesión sea inferior al de adjudicación, a efectos de impacto contra la deuda el que computa es el de adjudicación. 

Por ejemplo: si el ejecutante, quien tiene un derecho de crédito de 220.000.-€ se adjudica el inmueble en subasta por 200.000.-€, éste puede pactar la cesión de remate a tercero por 150.000.-€, pero el importe que se tendrá en cuenta para reducir la deuda objeto de reclamación será el de 200.000.-€. 

📌 En resumen: 

• Remate = mejor puja. 

• Adjudicación = valor fijado judicialmente. 

• Cesión = acuerdo privado sin efectos registrales, pero con posibles efectos fiscales. 

 

Base de cálculo del ITP: ¿qué importe se toma? 

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se devenga en la transmisión de inmuebles adquiridos en subasta judicial. 

La clave está en determinar qué valor sirve de base imponible: 

1. Se toma siempre el precio de adjudicación judicial. 

• Es el valor que consta en el auto judicial y en el Registro de la Propiedad. 

• La Administración tributaria no reconoce el precio pactado en la cesión. 

1. Incluso si el cesionario paga más o menos en virtud de su pacto con el ejecutante, el ITP se calcula sobre el importe de la adjudicación. 

1. Fundamento legal: 

• El artículo 10.1 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD establece que la base imponible es el “valor real del bien transmitido”. En el caso de adjudicaciones judiciales, dicho valor es el fijado en el auto. 

Ejemplo práctico 

• Valor de tasación: 100.000 € 

• Subasta desierta → adjudicación al banco por 60.000 € 

• Cesión al inversor por 50.000 € 

• El ITP se calcula sobre 60.000 € (precio de adjudicación), no sobre los 50.000 € pagados por el cesionario. 

👉 Esto otorga seguridad jurídica al inversor: no se tributa doble ni sobre importes ajenos al auto judicial. 

 

¿Se puede ceder el remate “a pérdidas”? 

Sí, es posible. La jurisprudencia y la doctrina administrativa han reconocido que el ejecutante puede ceder el remate por un precio inferior al de adjudicación. Esto se llama ceder el remate a pérdidas. 

• La Resolución de la DGRN de 19/10/2017 admitió una cesión en la que el bien se adjudicó al ejecutante por 67.900 € y luego se cedió a un tercero por 25.000 €. 

• En este supuesto, el deudor ve reducida su deuda por el importe de adjudicación (67.900 €), aunque el cesionario solo pague 25.000 €. 

• La diferencia afecta únicamente a ejecutante y cesionario, sin perjuicio para el deudor ni impacto en el ITP del cesionario. 

 

¿Y si la cesión se hace por un precio superior al de adjudicación? 

También es posible. El ejecutante puede pactar con el cesionario un precio mayor al fijado judicialmente. 

• Para el cesionario (inversor): 

• El ITP se sigue calculando sobre el precio de adjudicación. 

• El exceso pagado al ejecutante no genera tributación adicional en concepto de ITP. 

• Para el ejecutante (acreedor que cede): 

• El importe adicional recibido se considera ingreso sujeto a tributación. 

• Si es una persona física → tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. 

• Si es una persona jurídica (banco, fondo, servicer) → tributa en el Impuesto sobre Sociedades. 

• Si se trata de un sujeto pasivo de IVA, puede darse la sujeción a este impuesto (por ejemplo, si el cedente es una entidad financiera o mercantil habitual en este tipo de operaciones). En tal caso, se aplicaría IVA sobre el exceso de precio pactado. 

📌 En resumen: 

• El cesionario siempre paga ITP sobre adjudicación. 

• El ejecutante tributa por la diferencia (positiva o negativa) como operación privada, y si es sujeto pasivo de IVA, también puede aplicar este impuesto. 

 

Implicaciones prácticas para el inversor 

• Seguridad jurídica: el precio de adjudicación es la referencia única para impuestos y Registro. 

• Rentabilidad: para el cálculo de rentabilidad deberá tener en cuenta el coste real de adquisición que será el precio de cesión + impuestos sobre adjudicación. 

• Riesgos: confundir los precios puede generar errores de valoración. 

• Oportunidad: la posibilidad de pactar cesiones por encima o por debajo del precio de adjudicación abre margen de negociación entre ejecutante y cesionario. 

Conclusión 

Comprender las diferencias entre precio de remate, adjudicación y cesión no es una mera cuestión técnica: es esencial para invertir con seguridad en las cesiones de remate. 

En Fencia trabajamos con activos en los que estas operaciones son frecuentes, y acompañamos a los inversores con toda la documentación y trazabilidad necesaria para tomar decisiones informadas.