Cancelación de cargas posteriores en subasta judicial

¿Qué son las cargas posteriores en el proceso judicial?

Para poder explicar la cancelación de cargas posteriores en subasta judicial, en primer lugar, cabe mencionar que una carga es toda obligación o gravamen que pesa sobre un inmueble, como puede ser una hipoteca o un embargo. Cada una de estas cargas tiene un rango, que depende del momento en que se inscribe en el Registro de la Propiedad: la primera carga inscrita tendrá rango preferente frente a las posteriores, y así sucesivamente. Esta jerarquía es fundamental, porque determina cuáles se cancelan y cuáles pueden subsistir tras la adjudicación. Cuando un inmueble se adjudica en un procedimiento judicial, el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que se cancelan todas las cargas posteriores al crédito que dio lugar a la ejecución. Dicho de otro modo, desaparecen las de rango inferior al crédito ejecutado. Sin embargo, las cargas con rango preferente pueden mantenerse y seguir vigentes incluso después de la adjudicación, por lo que conviene analizarlas cuidadosamente antes de valorar la adquisición.

Cargas preferentes

Según el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 1.923.3º del Código Civil los créditos de las comunidades de propietarios tienen carácter preferente. Esto significa que, en caso de transmisión del inmueble —ya sea por compraventa o adjudicación judicial—, el nuevo titular queda obligado a hacerse cargo de determinadas deudas que el anterior propietario no hubiera satisfecho.

Concretamente, la ley establece que el adquirente debe responder del pago de las cantidades correspondientes al año en curso y a los tres años naturales anteriores. Se trata de una deuda vinculada directamente al inmueble, lo que implica que no es necesario que exista un acuerdo especial entre las partes: la obligación pasa automáticamente al nuevo titular con la adquisición.

Por otra parte, según el art. 78 de la Ley General Tributaria y el art. 194 de la Ley Hipotecaria, el IBI es una carga preferente afecta al inmueble que se realiza. Puede reclamarse al adjudicatario la deuda del año actual y el anterior, siempre que no haya prescrito (4 años).

Aparte, cabe destacar que existe la posibilidad de que se configure una responsabilidad subsidiaria de las cargas de IBI anteriores no pagadas por los respectivos deudores en su momento. No obstante, este supuesto únicamente procede en el caso de que el deudor principal —es decir, el propietario del inmueble en el año en que se generó la deuda— haya sido declarado fallido, y que el Ayuntamiento en cuestión haya, interrumpido la prescripción de 4 años. Asimismo, en el supuesto de que el adjudicatario se encuentre en esta situación, debe precisarse que únicamente respondería por la deuda principal, sin que resulte procedente exigirle el pago de recargos o intereses derivados del incumplimiento del deudor original.

Cancelación de cargas posteriores en subasta judicial: Tipos de activos

La adjudicación de un inmueble mediante cesión de remate o la compraventa de un crédito puede generar dudas sobre la cancelación de cargas posteriores en subasta judicial. Por eso es clave analizar cada oportunidad y, en la medida de lo posible, conocer:

• Qué cargas se cancelan y cuáles pueden subsistir.
• Si existen deudas de comunidad o IBI con prioridad legal.
• El estado jurídico y registral del inmueble.

Respecto de la comunidad de propietarios, suele imperar un problema de protección de datos que impide que el presidente de la comunidad te informe de cuál es la deuda acumulada por ese propietario. No obstante, nuestra recomendación es que hagas tu directamente el ejercicio, preguntando al presidente cuál es la cuota mensual estimada de la comunidad, de este modo podrás autónomamente hacer un estimado del importe que deberías asumir en la adjudicación, exceptuando posibles derramas.

En cuanto al ibi, puedes hacer una asunción en base al valor catastral o tratar de averiguar con el Ayuntamiento competente cual es la cuota de comunidad estimada del inmueble de referencia.

Para concluir, remarcar la importancia de ser prudente en la determinación de ambos importes, pues tanto el ibi como la comunidad de propietarios (si la hay) pueden ser importes a tener en cuenta en el plan de desinversión, los cuales condicionarán directamente la rentabilidad de la misma.

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