Derecho de tanteo y retracto en Cataluña: Lo que hay que saber

El pasado 26 de febrero de 2025 se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat de Cataluña el Decreto Ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo.

España ha sido y es uno de los países de la Unión Europea que menos esfuerzos ha destinado las últimas dos décadas en materia de vivienda pública, traduciéndose ello en una evidente escasez del parque público de vivienda a nivel nacional. Conscientes de ello, si le sumamos el problema actual de acceso a la vivienda libre que padecemos todos, la Generalitat de Cataluña ha innovado con el último decreto ley con el objetivo de hacer valer su derecho preferente en la adjudicación de vivienda libre para destinarla a fines públicos. Lo cual, de bien seguro, entre otras consecuencias, impactará negativamente en la oferta de alquiler libre del resto de ciudadanos.

Entre otras medidas, resaltar las siguientes:

• Se crea el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, con carácter administrativo, el cual depende de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, en el que deben inscribirse las personas jurídicas que sean grandes tenedoras de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley 24/2015, y las personas que, de acuerdo con el artículo 3.k de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, tengan la consideración de grandes tenedoras.
• Se añade un párrafo al apartado 2 del artículo 15 de la Ley de Vivienda, estableciendo que en la transmisión de viviendas en zonas declaradas mercado residencial tensionado, la Generalitat puede ejercer el derecho de tanteo y retracto en estos ámbitos.
• Se establece la sujeción al derecho de tanteo y retracto de la Generalitat en la adjudicación de cualquier vivienda que venga de subasta administrativa o judicial.

Respecto del derecho de tanteo y retracto de la Generalitat en caso de adjudicación de vivienda en subasta judicial, la norma no establece si el valor por el cual debe someterse el tanteo es el importe de adjudicación o el importe de la cesión de remate, de existir ésta.

Pese a que debemos estar atentos a la interpretación que de ello haga la propia Administración así como nuestros Tribunales las próximas semanas o meses, nos aventuramos a concluir que el importe que debería comunicarse a tales efectos es el valor de adjudicación, y ello por cuanto que:

• De una interpretación literal de la norma, la misma se refiere expresamente al término adjudicación.
• Aunque se produzca una cesión de remate, el importe base que debe tenerse en cuenta a efectos de liquidar el correspondiente impuesto sobre transmisiones patrimoniales es el valor de adjudicación, no el de la cesión de remate acordada.
• La cesión de remate es un negoció jurídico interpartes ajeno a la adjudicación, en virtud del cual el precio que se establece regula justamente esa cesión del derecho de adjudicación, pudiendo ser un precio inferior, igual o incluso superior al valor de adjudicación.
• El valor de adjudicación es el que es tenido en cuenta a efectos de cancelación de deuda, liberación de la misma frente al ejecutado, no el de cesión de remate.

Pese a ello, veremos si la aplicación de la norma sigue dicha línea, o la Generalitat pretende hacer una interpretación más finalista y oportunística de la norma, y tratar justamente de aplicar dicho derecho de tanteo por el precio de cesión de remate en caso que el mismo sea inferior al de adjudicación. Esperemos que no sea el caso.

Os mantendremos informados!