{"id":1362,"date":"2025-09-08T16:12:26","date_gmt":"2025-09-08T14:12:26","guid":{"rendered":"https:\/\/fencia.es\/blog\/?p=1362"},"modified":"2025-09-09T18:10:10","modified_gmt":"2025-09-09T16:10:10","slug":"la-ejecucion-urbanistica-en-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fencia.es\/info\/la-ejecucion-urbanistica-en-cataluna\/","title":{"rendered":"La ejecuci\u00f3n urban\u00edstica en Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"\n

Una propuesta para el desarrollo de la oferta de suelo para la pol\u00edtica de vivienda<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La falta de suelo es uno de los factores que dificulta el normal desarrollo de las pol\u00edticas de vivienda, ya que, sin suelo todas est\u00e1n condenadas al fracaso. Para cuantificar el d\u00e9ficit de suelo actual y la proyecci\u00f3n de las necesidades en los pr\u00f3ximos 25 a\u00f1os se hace referencia al Pla Territorial Sectorial d\u2019Habitatge de Catalunya -2024 (PTSH)<\/a><\/strong>, aprobado por el decreto 408\/2024 de 22 de octubre.<\/p>\n\n\n\n

La Generalitat de Catalunya<\/strong> ha puesto en marcha el Pla 50.000<\/strong>, una iniciativa estrat\u00e9gica que prev\u00e9 la construcci\u00f3n de 50.000 nuevas viviendas p\u00fablicas hasta el a\u00f1o 2030. El acuerdo de gobierno de la Generalitat, 225\/2024, de 15 de octubre<\/a> se propone, como primer objetivo, movilizar la edificaci\u00f3n de solares de protecci\u00f3n oficial disponibles<\/strong> para construir viviendas de alquiler social. El 28 de febrero de 2025, se ha creado un registro de \u00abReserva p\u00fablica de solares\u00bb. <\/strong>En este registro se pueden inscribir solares de titularidad p\u00fablica disponibles y que har\u00e1n posible iniciar de forma inmediata las primeras fases del plan.<\/p>\n\n\n\n

Esta iniciativa, de movilizaci\u00f3n urgente de recursos, no evita la necesidad de activar la ejecuci\u00f3n urban\u00edstica para alcanzar los objetivos declarados en el Pla 50.000<\/em> con horizonte 2030 y en el PTSH para los pr\u00f3ximos 25 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Para garantizar los solares necesarios a medio y largo plazo, es el momento oportuno para complementar las medidas de urgencia anunciadas con:<\/p>\n\n\n\n

Una revisi\u00f3n cr\u00edtica de los procedimientos de ejecuci\u00f3n urban\u00edstica establecidos en La ley de Urbanismo de Catalunya y en su reglamento<\/strong>[3]<\/a>, abordando el estudio de estos procedimientos con el objetivo de identificar propuestas y recomendaciones para simplificar y hacer m\u00e1s eficiente el sistema para que sea capaz de resolver, mediante los instrumentos ordinarios de gesti\u00f3n, las necesidades de suelo de la din\u00e1mica urbana futura.<\/p>\n\n\n\n

Una intervenci\u00f3n contundente de la administraci\u00f3n en el mercado, para desarrollar suelos residenciales que aporten los solares necesarios para las 50.000 viviendas previstas<\/strong>. No se propone la ejecuci\u00f3n por expropiaci\u00f3n sino por cooperaci\u00f3n, para producir conjuntamente solares de promoci\u00f3n p\u00fablica y suelo privado, en actuaciones de tama\u00f1o adecuado para integrarse en el tejido urbano preexistente, con garant\u00edas de no segregaci\u00f3n espacial ni social.<\/p>\n\n\n\n

Como resultado del an\u00e1lisis de los procesos de ejecuci\u00f3n urban\u00edstica se hacen unas propuestas para mejorar el seguimiento y actualizaci\u00f3n de los programas de actuaci\u00f3n municipal<\/strong>, simplificar y abreviar la tramitaci\u00f3n del<\/strong> sistema de compensaci\u00f3n<\/strong> y la gesti\u00f3n de las reservas de solares<\/strong> para viviendas de protecci\u00f3n oficial (HPO)[4].<\/p>\n\n\n\n

El desequilibrio actual de oferta del mercado de suelo urbanizado puede atribuirse a la falta de seguimiento y actualizaci\u00f3n de los programas de actuaci\u00f3n municipales. La responsabilidad es, en primer lugar, de la administraci\u00f3n municipal, por no mantener actualizado su programa de actuaci\u00f3n urban\u00edstica o no exigir su cumplimiento. Al incumplimiento de la administraci\u00f3n municipal hay que a\u00f1adir la falta de seguimiento por las comisiones territoriales, a las que la LU atribuye la facultad de intervenir en caso de incumplimiento municipal. En torno al seguimiento y actualizaci\u00f3n de los programas de actuaci\u00f3n municipales se hacen las primeras recomendaciones de este documento.  En primer lugar, se propone la urgente revisi\u00f3n de los programas de actuaci\u00f3n del planeamiento general vigente para proceder a su actualizaci\u00f3n y la creaci\u00f3n de un inventario de suelo en ejecuci\u00f3n, de acceso p\u00fablico, que complemente la informaci\u00f3n disponible en el registro de planeamiento urban\u00edstico de Catalunya(Registre de Planejament Urban\u00edstic de Catalunya,<\/strong> RPUC<\/strong>).<\/strong> Este inventario deber\u00e1 aportar transparencia al mercado, informando a los promotores inmobiliarios de la ubicaci\u00f3n de la oferta de suelo y de su disponibilidad a corto plazo. De forma complementaria es necesario establecer un procedimiento de revisi\u00f3n de los programas urban\u00edsticos municipales o su agenda, de obligado cumplimiento por los ayuntamientos. Se recomienda, adicionalmente, establecer la obligaci\u00f3n de revisar los programas urban\u00edsticos municipales, al inicio de cada mandato municipal, con el fin de incorporar al programa de gobierno las medidas necesarias para su cumplimiento.<\/p>\n\n\n\n

Siguiendo con la revisi\u00f3n de los procedimientos de ejecuci\u00f3n, cabe se\u00f1alar la confusa regulaci\u00f3n del sistema de compensaci\u00f3n y la redundante tramitaci\u00f3n administrativa de lo que la LU denomina documentos de gesti\u00f3n (estatutos de la junta, bases de actuaci\u00f3n, proyecto de reparcelaci\u00f3n, etc….).<\/p>\n\n\n\n

Los tr\u00e1mites de constituci\u00f3n de la junta y los tr\u00e1mites de aprobaci\u00f3n de los instrumentos de gesti\u00f3n resultan dr\u00e1sticamente simplificados y abreviados si se establece la obligaci\u00f3n de los propietarios de adherirse a la junta de compensaci\u00f3n si quieren participar en la reparcelaci\u00f3n, lo que permite la unificaci\u00f3n de los actuales sistemas de compensaci\u00f3n b\u00e1sica y concertada<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

La LU contempla la inclusi\u00f3n en la reparcelaci\u00f3n de todas las fincas de la unidad de actuaci\u00f3n y, por tanto, su obligaci\u00f3n de participar en las obras de urbanizaci\u00f3n. Es dif\u00edcil entender la raz\u00f3n por la que, si la finca est\u00e1 sometida necesariamente a las decisiones de la junta de compensaci\u00f3n, su propietario se abstenga de ejercer su derecho a participar como socio.<\/p>\n\n\n\n

Se propone incorporar a la compensaci\u00f3n un contrato de concertaci\u00f3n<\/strong> como documento obligatorio<\/strong>, previsto actualmente \u00fanicamente para el caso de juntas de compensaci\u00f3n con representaci\u00f3n minoritaria. La utilidad de este documento, a firmar entre la junta de compensaci\u00f3n y la administraci\u00f3n actuante, en el tr\u00e1mite de aprobaci\u00f3n del proyecto de reparcelaci\u00f3n, es establecer el compromiso de colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada en el momento de la transici\u00f3n entre el planeamiento y la ejecuci\u00f3n. El contrato de concertaci\u00f3n puede jugar un papel clave en la adquisici\u00f3n de las parcelas de reservas obligatorias para la promoci\u00f3n de vivienda protegida.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 57 de la LU impone la reserva obligatoria para vivienda protegida del 40% de la edificabilidad residencial en todas las unidades de actuaci\u00f3n. Este art\u00edculo no hace distinci\u00f3n entre los diferentes tipos de promociones protegidas posibles, establece un porcentaje fijo de reservas sin considerar las necesidades espec\u00edficas de cada emplazamiento y no propone al promotor un modelo de gesti\u00f3n de estas reservas, ignorando que una parte mayoritaria, la que se destine a alquiler social, debe ser adquirida inevitablemente por la administraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Proponemos en primer lugar, que el informe preceptivo de la comisi\u00f3n de urbanismo para la tramitaci\u00f3n del planeamiento derivado incorpore un informe de adecuaci\u00f3n al PTSH<\/strong> para modular las reservas, especificando el n\u00famero de viviendas a reservar para cada una de las modalidades de protecci\u00f3n oficial, para su venta a promotores o para ser objeto de promoci\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n

En segundo lugar, se propone un contrato de concertaci\u00f3n espec\u00edfico para la adquisici\u00f3n de reservas para vivienda protegida, para que la administraci\u00f3n actuante pueda aportar fondos a la urbanizaci\u00f3n del sector sin incorporarse a la junta como empresa urbanizadora, obteniendo en pago parcelas destinadas a estas reservas. Para poner en marcha estos contratos de concertaci\u00f3n hay que definir en el reglamento de la LU la metodolog\u00eda a seguir para el c\u00e1lculo del valor de adquisici\u00f3n y su financiaci\u00f3n debe estar prevista en los cap\u00edtulos presupuestarios de la administraci\u00f3n actuante o directamente en los presupuestos de la Generalidad de Catalu\u00f1a, destinados a la adquisici\u00f3n de suelo para las promociones p\u00fablicas de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, los contratos de concertaci\u00f3n para la adquisici\u00f3n de reservas ara vivienda protegida, se tramitar\u00e1n para ser aprobados definitivamente por la comisi\u00f3n de urbanismo correspondiente, a los efectos de validar el valor de adquisici\u00f3n aplicado y contabilizar el gasto de adquisici\u00f3n de reservas en el presupuesto de vivienda. Los solares para los planes de vivienda son adquiridos por la administraci\u00f3n actuante con cargo a los presupuestos de vivienda, al precio que resulte de aplicar los procedimientos de la LU para la entrega de parcelas urbanizadas en pago de obras de urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La reforma de los procedimientos que hemos propuesto en este documento requiere un tiempo para ponerse en pr\u00e1ctica y alcanzar los resultados deseados. Los solares disponibles en los cinco a\u00f1os del Plan deben sumar una capacidad de m\u00e1s de 50.000 viviendas.  Seg\u00fan las primeras estimaciones de la Generalitat, en el registro de \u00abReserva p\u00fablica de solares\u00bb <\/strong>se pueden inscribir, en las primeras convocatorias, solares para unas 20.000 viviendas. Esta reserva de solares de titularidad p\u00fablica aporta solares los primeros a\u00f1os del Plan y permite ganar el margen de tiempo necesario para la ejecuci\u00f3n y edificaci\u00f3n de sectores de nueva urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Para preparar el suelo necesario en sectores de nueva urbanizaci\u00f3n se propone que la iniciativa p\u00fablica intervenga contundentemente en el mercado para impulsar y coordinar, por cada uno de los a\u00f1os de vigencia del Pla 50.000<\/em>, la redacci\u00f3n de un Plan director de delimitaci\u00f3n de sectores de urbanizaci\u00f3n prioritaria (PDUP).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Como organismo aut\u00f3nomo de la Generalitat, el INCASOL<\/a> (<\/strong>Institut Catal\u00e0 del S\u00f2l) es el ente adecuado para desarrollar los sectores de urbanizaci\u00f3n prioritaria (SUP<\/strong>), como administraci\u00f3n actuante. Los SUP se ubicar\u00e1n en las \u00e1reas de demanda fuerte y acreditada tipo 1, definidas en el PTSH, en un total de 100 municipios. Cada PDUP desarrollar\u00e1 20 sectores de urbanizaci\u00f3n prioritaria, con un total de 300 Ha y una capacidad para 15.000 Viviendas, de las que se destinar\u00e1n 9.000 unidades (el 60%) para las diferentes modalidades HPO. La entrega de las viviendas de cada PDUP, a pesar de la aceleraci\u00f3n de tr\u00e1mites y reducci\u00f3n de los plazos de ejecuci\u00f3n, se producir\u00e1 en el mejor de los casos 45 meses despu\u00e9s de su inicio. El calendario previsto para el conjunto del programa muestra que, s\u00f3lo los tres primeros programas anuales (2015, 2016 y 2017) entregar\u00e1n las viviendas antes del a\u00f1o 2031.<\/p>\n\n\n\n

Con los solares obtenidos de la reserva publica de solares (20.000 viviendas), las obtenidas en sectores desarrollados de nueva creaci\u00f3n (3x 9.000 = 27.000 Viviendas) y los sectores desarrollados por iniciativa privada, en funci\u00f3n del \u00e9xito de las reformas legales introducidas, se alcanzar\u00e1 el volumen de solares suficientes para cubrir las necesidades del Pla 50.000<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Conclusiones<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Este documento propone dedicar una parte de los recursos presupuestarios asignados a los planes de vivienda a la adquisici\u00f3n de los solares necesarios para su promoci\u00f3n, al precio que resulte de aplicar los procedimientos de la LU para la entrega de parcelas urbanizadas en pago de obras de urbanizaci\u00f3n. Para la obtenci\u00f3n de este suelo en sectores de nueva urbanizaci\u00f3n, se estima un presupuesto inferior al 20% de los recursos a movilizar para su posterior edificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

De este modo, las reservas obligatorias de suelo dejan de ser una carga urban\u00edstica que dificulta el normal desarrollo de los sectores en ejecuci\u00f3n y la propiedad p\u00fablica del suelo permite desarrollar la pol\u00edtica de vivienda, mediante promoci\u00f3n directa con recursos presupuestarios o incorporar en parte al sector privado en el papel de promotor\/operador de viviendas protegidas, como concesionarios de uso del suelo p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n

Facilitar el suelo en concesi\u00f3n o derecho de superficie, por s\u00ed solo puede no ser suficiente para que los modelos financieros de las futuras promociones de viviendas en alquiler social sean lo suficientemente estables y viables para resultar atractivos a los posibles inversores. Para que la colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada tenga \u00e9xito, es necesario que confluyan una serie de condiciones adicionales. La Generalitat, por ejemplo, tiene previsto subvencionar el alquiler de las viviendas que resulten del Registro de Reserva P\u00fablica de Solares, para que se puedan alquilar a precio asequible a los segmentos de poblaci\u00f3n que lo requieran. Por otra parte, propone diferir 28 a\u00f1os el pago del canon por el derecho de superficie sobre el suelo cedido.<\/p>\n\n\n\n

No existe un \u00fanico modelo contractual que resuelva este asunto, sino que existe un gran abanico de posibilidades que cabe explorar y particularizar en cada caso concreto. Fuera del alcance del presente documento, se recomienda llevar a cabo un an\u00e1lisis pr\u00e1ctico, que desemboque en la preparaci\u00f3n de un modelo gen\u00e9rico de pliego de condiciones concursal, e identificar los instrumentos financieros aplicables a este tipo de promociones de alquiler social.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

[3] Las referencies a la Ley urban\u00edstica y su reglamento tal y como dice el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Catalu\u00f1a (LU) aprobado por el decreto legislativo 1\/2010 de 3 de agosto y el Reglamento de la Ley (RLU) aprobado por el decreto 305\/2006 de 19 de julio.<\/em><\/p>\n\n\n\n

[4] Se mantienen las siglas HPO, que corresponden en catal\u00e1n a \u201cHabitatges de protecci\u00f3 oficial\u201d, para resaltar que nos estamos refiriendo a la legislaci\u00f3n catalana en esta materia<\/em>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Catalu\u00f1a afronta el reto de 50.000 viviendas: ejecuci\u00f3n urban\u00edstica, suelo p\u00fablico y reformas legales son esenciales.<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":1364,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"content-type":"","footnotes":""},"categories":[6],"tags":[],"class_list":["post-1362","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aspectos-legales-y-normativos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1362","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1362"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1362\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1377,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1362\/revisions\/1377"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1364"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1362"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1362"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1362"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}