{"id":1357,"date":"2025-09-03T21:51:57","date_gmt":"2025-09-03T19:51:57","guid":{"rendered":"https:\/\/fencia.es\/blog\/?p=1357"},"modified":"2025-09-09T18:19:04","modified_gmt":"2025-09-09T16:19:04","slug":"viviendas-procedentes-de-bancos-que-son-ventajas-y-riesgos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fencia.es\/info\/viviendas-procedentes-de-bancos-que-son-ventajas-y-riesgos\/","title":{"rendered":"Viviendas procedentes de bancos: qu\u00e9 son, ventajas y riesgos"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La compra de una vivienda es una de las decisiones m\u00e1s importantes que puede tomar una persona, tanto si se trata de una compra que tiene como objetivo habitar el inmueble adquirido como si lo que estamos llevando a cabo es una inversi\u00f3n. Dentro del abanico de posibilidades que existen hay una opci\u00f3n que desde la crisis financiera de 2008 despierta cada vez un mayor inter\u00e9s en el mercado inmobiliario: <strong>las viviendas procedentes de bancos<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se trata de inmuebles que las entidades financieras han incorporado a su balance tras un proceso de embargo o daci\u00f3n en pago y que suelen ponerse a la venta en condiciones econ\u00f3micas atractivas. En los \u00faltimos a\u00f1os, las cifras nos muestran una disminuci\u00f3n progresiva del volumen de inmuebles en manos de la banca, pero tal circunstancia no ha impedido que el <em>stock<\/em> actual siga siendo abundante.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las viviendas procedentes de bancos presentan din\u00e1micas particulares dentro del mercado inmobiliario. Un aspecto que repetidamente sale a colaci\u00f3n es que en muchos casos resulta complicado dar salida a muchos de estos inmuebles debido precisamente a caracter\u00edsticas particulares como su localizaci\u00f3n o su estado. Un ejemplo de este punto de vista, algo alejado en el tiempo, pero \u00fatil en clave de an\u00e1lisis en este art\u00edculo, fue la <a href=\"https:\/\/www.lavanguardia.com\/economia\/20151014\/54437219176\/la-banca-tiene-unas-150-000-viviendas-invendibles-segun-fitch.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">calificaci\u00f3n de \u201cinvendibles\u201d con la que la agencia Fitch lleg\u00f3 a calificar en 2015 unas 150.000 viviendas embargadas<\/a> por considerar que se hallaban en zonas de baja demanda y ten\u00edan una calidad constructiva baja, estimando que las entidades bancarias aplicaban descuentos de hasta el 67% para poder venderlas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En 2015 a\u00fan se notaba la resaca de la crisis de 2008 y la banca acumulaba centenares de miles de inmuebles embargados, muchos en zonas sobreexplotadas (litoral mediterr\u00e1neo, urbanizaciones inacabas o zonas del interior rural sin una demanda equivalente al volumen de oferta disponible). Lo cierto es que con el tiempo este parque se pudo ir liquidando mediante operaciones diversas como por ejemplo las ventas masivas a fondos de inversi\u00f3n o los traspasos al sector p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En el mercado de las viviendas procedentes de bancos, confluyen la reducci\u00f3n del legado de la crisis financiera y la existencia de oportunidades de inversi\u00f3n a precios descontados. En este art\u00edculo analizaremos en profundidad qu\u00e9 son las viviendas procedentes de bancos, qu\u00e9 ventajas y riesgos presentan y por qu\u00e9 pueden ser una oportunidad de inversi\u00f3n interesante.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfQu\u00e9 son las viviendas procedentes de bancos?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Son diversos los caminos que pueden llevar a que inmueble quede incorporado a la cartera de una entidad bancaria pero b\u00e1sicamente, esto se produce cuando esta debe ejecutar una garant\u00eda real vinculada a una operaci\u00f3n de cr\u00e9dito. La casu\u00edstica que tiene m\u00e1s visibilidad es la de las ejecuciones hipotecarias, pero debemos tener presente que no se trata del \u00fanico camino por el que un banco puede acabar teniendo la propiedad de un bien inmueble. En muchos otros casos se trata de embargos derivados de deudas empresariales o de ejecuciones del colateral de operaciones de cr\u00e9dito no hipotecarias.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.cope.es\/actualidad\/economia\/noticias\/los-embargos-viviendas-subieron-2022-extremadura-baleares-galicia-20230306_2586809\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">En 2022 se iniciaron en Espa\u00f1a casi 17.000 ejecuciones sobre viviendas<\/a> (un 18,6% menos que en el a\u00f1o anterior). Casi dos tercios de estas viviendas embargadas se situaban en Andaluc\u00eda, la Comunitat Valenciana y Catalu\u00f1a. La tendencia reciente es a la baja: <a href=\"https:\/\/www.20minutos.es\/lainformacion\/economia\/ejecuciones-hipotecarias-viviendas-habituales-bajan-4-cifra-mas-baja-2020-5688483\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">en 2024 las ejecuciones de viviendas cayeron unas 9.000, la cifra m\u00e1s baja desde 2020<\/a>. Para 2025, tras nuevas ventas y traspasos al sector p\u00fablico, la Sareb a\u00fan manten\u00eda en cartera unas 37.500 viviendas. Aunque las grandes entidades financieras espa\u00f1olas hayan disminuido substancialmente su exposici\u00f3n inmobiliaria, para 2022 el Banco Santander manten\u00eda una exposici\u00f3n bruta superior a los 8.000 millones de euros.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cuando una vivienda pasa a formar parte del balance de un banco, este busca venderla cuanto antes para recuperar liquidez. Desde 2012, con la creaci\u00f3n de la <strong>Sareb (Sociedad de Gesti\u00f3n de Activos Procedentes de la Reestructuraci\u00f3n Bancaria)<\/strong>, una parte significativa de estas viviendas pas\u00f3 a gestionarse de forma centralizada.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hoy en d\u00eda en Espa\u00f1a, las viviendas procedentes de bancos llegan al mercado a trav\u00e9s de diversos canales entre los que se encuentra la propia Sareb pero donde tambi\u00e9n tienen un papel muy relevante los portales inmobiliarios bancarios o otros espacios que se implican en el proceso de venta de este tipo de activos.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Ventajas de comprar viviendas procedentes de bancos<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las viviendas de bancos presentan una serie de beneficios que las convierten en una opci\u00f3n atractiva tanto para inversores como para compradores particulares. Algunos de estos beneficios son los que siguen.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Precios por debajo del mercado<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uno de los principales atractivos de este tipo de activos es su descuento respecto al mercado libre. Las entidades financieras y la SAREB buscan desprenderse de este tipo de activos con rapidez. Esta necesidad provoca que, en muchos casos, se comercialicen con descuentos que pueden ir del 10% al 40% respecto al precio de mercado. En zonas con exceso de <em>stock<\/em>, los descuentos pueden ser incluso mayores. Conviene subrayar que, como ya hemos visto, el diferencial no es homog\u00e9neo y que en \u00e1reas urbanas consolidadas los descuentos suelen ser m\u00e1s reducidos ya que el <em>stock<\/em> es absorbido por el mercado con mayor facilidad. Pero de todas maneras, los descuentos que se producen siguen siendo atractivos y en zonas de sobreoferta los descuentos superan con facilidad el 40% y incluso superar el 50% con facilidad.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Financiaci\u00f3n potencialmente m\u00e1s flexible<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una de las grandes ventajas adquiriendo este tipo de activos consiste en que son muchos los bancos que ofrecen condiciones especiales de financiaci\u00f3n para operaciones relacionadas con sus propios inmuebles. Las variantes de esto pueden ser muchas. En algunos casos y al contrario de lo que sucede en el mercado libre, en el que las entidades suelen financiar un m\u00e1ximo del 70-80% del precio de compra, muchos bancos est\u00e1n dispuestos a ofrecer condiciones m\u00e1s ventajosas cuando se trata de inmuebles de su propio <em>stock<\/em>. Las f\u00f3rmulas var\u00edan en funci\u00f3n de la entidad y el perfil del comprador, pero algunas caracter\u00edsticas habituales son las hipotecas con financiaci\u00f3n de hasta el 100%, plazos de amortizaci\u00f3n m\u00e1s largos y tipos de inter\u00e9s m\u00e1s bajos. Adem\u00e1s, en el contexto actual hay que tener en cuenta que la din\u00e1mica general de descenso de los tipos de inter\u00e9s favorece a\u00fan m\u00e1s la concertaci\u00f3n de operaciones atractivas.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Amplia variedad de oferta<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El <em>stock<\/em> procedente de bancos no se limita \u00fanicamente a pisos de segunda mano en barrios perif\u00e9ricos o zonas rurales, sino que abarca una gama muy heterog\u00e9nea de activos inmobiliarios. Esta diversidad es uno de los puntos fuertes para el comprador, ya que permite encontrar oportunidades adaptadas a perfiles muy distintos. Aunque en menor n\u00famero y con descuentos m\u00e1s ajustados, los bancos a\u00fan comercializan viviendas en capitales de provincia o \u00e1reas metropolitanas, abundan chal\u00e9s y viviendas unifamiliares en urbanizaciones, segundas residencias en la costa, locales comerciales, oficinas, suelo urbano y suelo r\u00fastico. Esta amplitud de oferta facilita que cada perfil de comprador pueda llegar a encontrar oportunidades realmente atractivas.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Inter\u00e9s para inversores<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Espa\u00f1a contin\u00faa siendo uno de los mercados inmobiliarios m\u00e1s atractivos de Europa para la inversi\u00f3n. Tanto para inversores nacionales como para extranjeros factores como la demanda de vivienda de alquiler, el peso del turismo y el crecimiento de las grandes ciudades, hacen que la inversi\u00f3n inmobiliaria se mantenga como una opci\u00f3n s\u00f3lida para incorporarla a la gesti\u00f3n de carteras de casi todas las medidas. Comprar un inmueble procedente de banco a un precio reducido puede permitir obtener una buena rentabilidad mediante el alquiler de este o la revalorizaci\u00f3n tras reforma.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Generalmente, las operaciones relacionadas con este tipo de activos son de un alto grado de seguridad jur\u00eddica ya que las entidades entregan sus propiedades libres de cargas y con la documentaci\u00f3n muy clara. Adicionalmente tambi\u00e9n son muchas las entidades que comercializan sus inmuebles en paquetes de propiedades, opci\u00f3n que es interesante para inversores con una especial capacidad para operar.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Riesgos y precauciones que considerar<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es tan importante destacar las ventajas como ser conscientes de que no todos son beneficios. Comprar una vivienda procedente de un banco exige un an\u00e1lisis cuidadoso y en muchos casos, m\u00e1s precauciones que las que ya incorporamos para llevar a cabo una compraventa convencional. El comprador que solo se deja llevar por el precio corre el riesgo de encontrarse con sorpresas desagradables que pueden transformar una aparente oportunidad en una costosa carga.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre los principales riesgos a tener en cuenta, cabe destacar fundamentalmente los dos que siguen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Estado del inmueble<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Muchos pisos de bancos llevan a\u00f1os cerrados, cosa que ya de por s\u00ed provoca cierto grado de deterioro. Tambi\u00e9n muchos casos, la salida de los anteriores moradores no fue la mejor posible desde el punto de vista de la integridad de la propiedad. Es habitual que las viviendas procedentes de bancos necesiten reformas, desde simples mejoras est\u00e9ticas hasta rehabilitaciones que pueden llegar a ser muy costosas. Incluso en algunas ocasiones, este tipo de viviendas se encuentran en situaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n ilegal.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Cargas pendientes<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En Espa\u00f1a, aunque la hipoteca original quede cancelada, pueden existir deudas con la comunidad de propietarios, impuestos impagados o recibos de suministros pendientes. Es fundamental solicitar <strong>una nota simple registral<\/strong> y verificar el estado de todas las cargas existentes antes de firmar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En algunos casos, las condiciones de venta que imponen las entidades bancarias pueden llegar a ser un problema. As\u00ed como la promesa de condiciones de financiaci\u00f3n atractivas es una ventaja potencial importante, su contraparte es que en algunas operaciones los bancos pueden plantear plazos muy estrictos o \u201cpromover\u201d con especial convicci\u00f3n la adquisici\u00f3n de servicios vinculados que podr\u00edamos no necesitar o adquirir en el mercado abierto bajo mejores condiciones.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Para quien son recomendables este tipo de viviendas<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En general este tipo de viviendas se encuentran al alcance de todo aquel que tenga capacidad econ\u00f3mica para adquirirlas, pero por sus particularidades, existen tipolog\u00edas de comprador que se sentir\u00e1n m\u00e1s inclinados a adquirirlas. Algunos ejemplos son los siguientes.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Inversores nacionales e internacionales<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uno de los perfiles de inversor que probablemente m\u00e1s partido puede sacar a las viviendas procedentes de bancos es aquel m\u00e1s profesional. Tanto compradores espa\u00f1oles como extranjeros encuentran en este tipo de activos una oportunidad para diversificar sus carteras y acceder a inmuebles a precios por debajo del mercado. Dentro de este grupo se distinguen diversas estrategias como la compra destinada a alquiler tur\u00edstico o de larga estancia, operativas de <em>coliving<\/em> y <em>flipping<\/em>. Los inversores internacionales, especialmente de pa\u00edses con mercados inmobiliarios m\u00e1s caros, ven en Espa\u00f1a una relaci\u00f3n calidad-precio atractiva y para ellos, comprar viviendas de banco supone entrar en un mercado con alta demanda de alquiler y un contexto favorable para segundas residencias o inversiones a medio plazo.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Empresas de reformas<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las empresas dedicadas a la rehabilitaci\u00f3n y reforma constituyen uno de los perfiles m\u00e1s activos en la compra de viviendas procedentes de bancos. Para este tipo de compa\u00f1\u00edas, adquirir inmuebles de banco a precios rebajados es una oportunidad clara de negocio ya que su propio <em>know-how<\/em> les permite convertir un activo deteriorado en un producto atractivo para el mercado. La ventaja competitiva de estas empresas es doble, ya que pueden optimizar el coste de rehabilitaci\u00f3n a la vez que tienen la capacidad de detectar oportunidades que un comprador particular descartar\u00eda por el volumen de obra aparente o necesario.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>J\u00f3venes compradores<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El acceso a la vivienda es uno de los grandes problemas para la poblaci\u00f3n joven en Espa\u00f1a. Los precios del mercado libre son altos y la necesidad de contar con un ahorro previo significativo hacen que, en muchos casos, resulte complicado dar el paso hacia la adquisici\u00f3n de la primera vivienda de propiedad. En el contexto actual, las viviendas procedentes de bancos pueden convertirse en una alternativa interesante gracias a que pueden venir asociadas a condiciones de financiaci\u00f3n m\u00e1s accesibles, precios m\u00e1s competitivos y la posibilidad que pueden tener los j\u00f3venes de moverse con mayor flexibilidad (en ciertos casos, los j\u00f3venes compradores pueden adquirir una vivienda como inversi\u00f3n inicial, con la idea de reformarla poco a poco o incluso alquilarla temporalmente hasta que puedan instalarse de manera definitiva). Las viviendas de bancos pueden ser la puerta de entrada al mercado inmobiliario para j\u00f3venes que buscan acceder a la propiedad y no cuentan con grandes ahorros.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Compradores de segundas residencias<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uno de los segmentos donde las viviendas procedentes de bancos han tenido un mayor impacto es en el de las segundas residencias, especialmente en zonas de costa o cercanas a esta. Durante los a\u00f1os del <em>boom<\/em> inmobiliario se construyeron promociones masivas en el litoral mediterr\u00e1neo, muchas de las cuales acabaron en manos de la banca durante todo el proceso de crisis. Esto explica que todav\u00eda hoy exista un <em>stock<\/em> significativo en comunidades como Andaluc\u00eda, la Comunidad Valenciana o Murcia. Para quienes buscan una segunda vivienda, los inmuebles de bancos pueden resultar especialmente atractivos, entre otros motivos por la posibilidad de destinarla en un futuro al alquiler vacacional.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Las viviendas procedentes de bancos son una oportunidad, pero hay que actuar con cautela<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sin duda, en Espa\u00f1a las viviendas procedentes de bancos constituyen una oportunidad atractiva para una amplia tipolog\u00eda de compradores. Sus precios competitivos, la promesa de una financiaci\u00f3n m\u00e1s flexible y la diversidad de oferta, las convierten en un tipo de activo muy a tener en cuenta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dicho esto, y como hemos visto tambi\u00e9n, su adquisici\u00f3n requiere de un an\u00e1lisis minucioso en el que debemos prestar especial atenci\u00f3n al estado del inmueble, su ubicaci\u00f3n, las cargas que pueda tener pendientes y la viabilidad de la inversi\u00f3n. Con informaci\u00f3n clara y asesoramiento profesional, es posible transformar estas operaciones en muy buenas inversiones y optar a rentabilidades especialmente atractivas. <a href=\"https:\/\/fencia.es\/content\/17-colaboradores#1\">Con el apoyo adecuado<\/a>, las viviendas procedentes de bancos pueden ser una de las opciones m\u00e1s inteligentes de adquisici\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Descubre qu\u00e9 son las viviendas de bancos, sus ventajas, riesgos y por qu\u00e9 siguen siendo una opci\u00f3n de inversi\u00f3n atractiva<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":1358,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"content-type":"","footnotes":""},"categories":[22],"tags":[],"class_list":["post-1357","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-guias-recomendaciones"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1357","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1357"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1357\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1376,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1357\/revisions\/1376"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1358"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1357"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1357"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1357"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}