{"id":11514,"date":"2025-11-21T14:38:47","date_gmt":"2025-11-21T13:38:47","guid":{"rendered":"https:\/\/fencia.es\/info\/?p=11514"},"modified":"2025-11-25T11:44:44","modified_gmt":"2025-11-25T10:44:44","slug":"cancelacion-de-cargas-posteriores-en-subasta-judicial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fencia.es\/info\/cancelacion-de-cargas-posteriores-en-subasta-judicial\/","title":{"rendered":"Cancelaci\u00f3n de cargas posteriores en subasta judicial"},"content":{"rendered":"

\u00bfQu\u00e9 son las cargas posteriores en el proceso judicial?<\/h2>\n

Para poder explicar la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores en subasta judicial, en primer lugar, cabe mencionar que una carga es toda obligaci\u00f3n o gravamen que pesa sobre un inmueble, como puede ser una hipoteca o un embargo. Cada una de estas cargas tiene un rango, que depende del momento en que se inscribe en el Registro de la Propiedad: la primera carga inscrita tendr\u00e1 rango preferente frente a las posteriores, y as\u00ed sucesivamente. Esta jerarqu\u00eda es fundamental, porque determina cu\u00e1les se cancelan y cu\u00e1les pueden subsistir tras la adjudicaci\u00f3n. Cuando un inmueble se adjudica en un procedimiento judicial, el art\u00edculo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que se cancelan todas las cargas posteriores al cr\u00e9dito que dio lugar a la ejecuci\u00f3n. Dicho de otro modo, desaparecen las de rango inferior al cr\u00e9dito ejecutado. Sin embargo, las cargas con rango preferente pueden mantenerse y seguir vigentes incluso despu\u00e9s de la adjudicaci\u00f3n, por lo que conviene analizarlas cuidadosamente antes de valorar la adquisici\u00f3n.<\/p>\n

Cargas preferentes<\/h3>\n

Seg\u00fan el art\u00edculo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal y el art\u00edculo 1.923.3\u00ba del C\u00f3digo Civil los cr\u00e9ditos de las comunidades de propietarios<\/strong> tienen car\u00e1cter preferente. Esto significa que, en caso de transmisi\u00f3n del inmueble \u2014ya sea por compraventa o adjudicaci\u00f3n judicial\u2014, el nuevo titular queda obligado a hacerse cargo de determinadas deudas que el anterior propietario no hubiera satisfecho.<\/p>\n

Concretamente, la ley establece que el adquirente debe responder del pago de las cantidades correspondientes al a\u00f1o en curso y a los tres a\u00f1os naturales anteriores<\/strong>. Se trata de una deuda vinculada directamente al inmueble, lo que implica que no es necesario que exista un acuerdo especial entre las partes: la obligaci\u00f3n pasa autom\u00e1ticamente al nuevo titular con la adquisici\u00f3n.<\/p>\n

Por otra parte, seg\u00fan el art. 78<\/a> de la Ley General Tributaria y el art. 194<\/a> de la Ley Hipotecaria<\/strong>, el IBI es una carga preferente afecta al inmueble que se realiza. Puede reclamarse al adjudicatario la deuda del a\u00f1o actual y el anterior, siempre que no haya prescrito (4 a\u00f1os).<\/p>\n

Aparte, cabe destacar que existe la posibilidad de que se configure una responsabilidad subsidiaria de las cargas de IBI anteriores no pagadas por los respectivos deudores en su momento. No obstante, este supuesto \u00fanicamente procede en el caso de que el deudor principal \u2014es decir, el propietario del inmueble en el a\u00f1o en que se gener\u00f3 la deuda\u2014 haya sido declarado fallido, y que el Ayuntamiento en cuesti\u00f3n haya, interrumpido la prescripci\u00f3n de 4 a\u00f1os. Asimismo, en el supuesto de que el adjudicatario se encuentre en esta situaci\u00f3n, debe precisarse que \u00fanicamente responder\u00eda por la deuda principal, sin que resulte procedente exigirle el pago de recargos o intereses derivados del incumplimiento del deudor original.<\/p>\n

Cancelaci\u00f3n de cargas posteriores en subasta judicial: Tipos de activos<\/h3>\n

La adjudicaci\u00f3n de un inmueble mediante cesi\u00f3n de remate o la compraventa de un cr\u00e9dito puede generar dudas sobre la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores en subasta judicial. Por eso es clave analizar cada oportunidad y, en la medida de lo posible, conocer:<\/p>\n