{"id":11500,"date":"2025-10-29T17:51:36","date_gmt":"2025-10-29T16:51:36","guid":{"rendered":"https:\/\/fencia.es\/info\/?p=11500"},"modified":"2025-10-29T21:23:49","modified_gmt":"2025-10-29T20:23:49","slug":"precio-de-adjudicacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fencia.es\/info\/precio-de-adjudicacion\/","title":{"rendered":"Diferencias clave entre el precio de adjudicaci\u00f3n y cesi\u00f3n"},"content":{"rendered":"

Diferencias clave entre el precio de adjudicaci\u00f3n y cesi\u00f3n<\/h1>\n

En las subastas judiciales, la\u00a0<\/span>cesi\u00f3n de remate<\/span><\/b>\u00a0supone una oportunidad muy atractiva\u00a0para inversores\u00a0inmobiliarios que quieran anticiparse al mercado y, gozando de esa preferencia, adquirir activos inmobiliarios con descuento respecto al mercado.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

En este sentido, es importante conocer las concreciones t\u00e9cnicas que plantea la cesi\u00f3n de remate, entre ellas la diferencia entre el precio de adjudicaci\u00f3n y el precio de la cesi\u00f3n, los cuales son negocios jur\u00eddicos distintos, cuyos valores pueden no corresponderse.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Aunque puedan parecer similares, sus implicaciones fiscales, legales y estrat\u00e9gicas son muy distintas. Comprenderlas es esencial para valorar correctamente una operaci\u00f3n y evitar errores en la toma de decisiones.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 es la cesi\u00f3n de remate?<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

La cesi\u00f3n de remate es un mecanismo regulado en el\u00a0<\/span>art\u00edculo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)<\/a><\/span><\/b>.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Permite que el\u00a0<\/span>ejecutante<\/span><\/b>, una vez adjudicado un bien en una subasta judicial, pueda\u00a0<\/span>ceder ese derecho de adjudicaci\u00f3n a un tercero<\/span><\/b>\u00a0(el cesionario).<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\ud83d\udc49<\/span>\u00a0No se trata de una compraventa directa del inmueble, sino de la\u00a0<\/span>transmisi\u00f3n del derecho de\u00a0adjudicaci\u00f3n<\/span><\/b>\u00a0antes de que el bien pase al ejecutante.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\ud83d\udccc<\/span>\u00a0Ver tambi\u00e9n:\u00a0<\/span>Gu\u00eda de inversi\u00f3n en cesi\u00f3n de remate.<\/span><\/a><\/p>\n

<\/h2>\n

Diferencias entre precio de remate, precio de adjudicaci\u00f3n y cesi\u00f3n<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

Aunque todos forman parte del mismo proceso, conviene distinguirlos con claridad:<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\ud83d\udd39<\/span><\/b>\u00a0Precio de remate<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/p>\n

    \n
  • Es el importe de la\u00a0<\/span>mejor puja realizada en subasta<\/span><\/b>.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
      \n
    • Solo existe cuando concurren postores.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
        \n
      • Refleja el valor alcanzado en la puja, que puede acercarse al de mercado.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

        \ud83d\udd39<\/span><\/b>\u00a0Precio de adjudicaci\u00f3n<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/p>\n

          \n
        • Se fija cuando no hay postores o cuando el mejor postor no cumple requisitos.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
            \n
          • El acreedor ejecutante puede adjudicarse el bien por un\u00a0<\/span>porcentaje del valor de tasaci\u00f3n<\/span><\/b>\u00a0(art. 671 LEC).<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
              \n
            • Es el valor que\u00a0<\/span>reconoce el Juzgado<\/span><\/b>,<\/span>\u00a0con efectos fiscales, registrales y de cancelaci\u00f3n de deuda.<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

              \ud83d\udd39<\/span><\/b>\u00a0Precio de cesi\u00f3n<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/p>\n

                \n
              • Es el importe\u00a0<\/span>pactado entre ejecutante y cesionario<\/span><\/b>\u00a0para ceder el derecho de adjudicaci\u00f3n.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                  \n
                • Puede ser\u00a0<\/span>superior, igual o inferior<\/span><\/b>\u00a0al precio de adjudicaci\u00f3n.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                    \n
                  • No tiene efectos fiscales ni registrales sobre la transmisi\u00f3n, pero s\u00ed puede tener consecuencias fiscales para el ejecutante (IVA, IRPF, IS).<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                      \n
                    • La\u00a0<\/span>Resoluci\u00f3n de la DGRN de 19 de octubre de 2017<\/span><\/b>\u00a0confirm\u00f3 expresamente que el precio de cesi\u00f3n puede ser inferior al de adjudicaci\u00f3n, siempre que a efectos de la deuda se compute el valor de adjudicaci\u00f3n.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

                      En este sentido, el legislador ha querido proteger al ejecutado, en el sentido de\u00a0que\u00a0pese a que el importe de cesi\u00f3n sea inferior al de adjudicaci\u00f3n, a efectos de impacto contra la deuda el que computa es el de adjudicaci\u00f3n.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

                      Por ejemplo: si el ejecutante, quien tiene un derecho de cr\u00e9dito de 220.000.-\u20ac\u00a0se adjudica el inmueble en subasta por 200.000.-\u20ac, \u00e9ste puede pactar la cesi\u00f3n de remate a tercero por 150.000.-\u20ac, pero el importe que se tendr\u00e1 en cuenta para reducir la deuda objeto de reclamaci\u00f3n ser\u00e1 el de 200.000.-\u20ac.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

                      \ud83d\udccc<\/span>\u00a0En resumen:<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

                        \n
                      • Remate<\/span><\/b>\u00a0= mejor puja.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                          \n
                        • Adjudicaci\u00f3n<\/span><\/b>\u00a0= valor fijado judicialmente.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                            \n
                          • Cesi\u00f3n<\/span><\/b>\u00a0= acuerdo privado sin efectos registrales, pero con posibles efectos fiscales.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

                            \u00a0<\/span><\/p>\n

                            Base de c\u00e1lculo del ITP: \u00bfqu\u00e9 importe se toma?<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

                            El\u00a0<\/span>Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)<\/span><\/b>\u00a0se devenga en la transmisi\u00f3n de inmuebles adquiridos en subasta judicial.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

                            La clave est\u00e1 en determinar\u00a0<\/span>qu\u00e9 valor sirve de base imponible<\/span><\/b>:<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

                              \n
                            1. Se toma siempre el precio de adjudicaci\u00f3n judicial.<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ol>\n
                                \n
                              • Es el valor que consta en el auto judicial y en el Registro de la Propiedad.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                  \n
                                • La Administraci\u00f3n tributaria no reconoce el precio pactado en la cesi\u00f3n.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                    \n
                                  1. Incluso si el cesionario paga m\u00e1s o menos en virtud de su pacto con el ejecutante<\/span><\/b>, el ITP se calcula sobre el importe de la adjudicaci\u00f3n.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ol>\n
                                      \n
                                    1. Fundamento legal:<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ol>\n
                                        \n
                                      • El\u00a0<\/span>art\u00edculo 10.1 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD<\/span><\/b>\u00a0establece que la base imponible es el \u201cvalor real del bien transmitido\u201d. En el caso de adjudicaciones judiciales, dicho valor es el fijado en el auto.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

                                        Ejemplo pr\u00e1ctico<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/p>\n

                                          \n
                                        • Valor de tasaci\u00f3n: 100.000 \u20ac<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                            \n
                                          • Subasta desierta \u2192 adjudicaci\u00f3n al banco por 60.000 \u20ac<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                              \n
                                            • Cesi\u00f3n al inversor por 50.000 \u20ac<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                \n
                                              • El ITP se calcula sobre\u00a0<\/span>60.000 \u20ac<\/span><\/b>\u00a0(precio de adjudicaci\u00f3n), no sobre los 50.000 \u20ac pagados por el cesionario.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

                                                \ud83d\udc49<\/span>\u00a0Esto otorga\u00a0<\/span>seguridad jur\u00eddica al inversor<\/span><\/b>: no se tributa doble ni sobre importes ajenos al auto judicial.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

                                                \u00a0<\/span><\/p>\n

                                                \u00bfSe puede ceder el remate \u201ca p\u00e9rdidas\u201d?<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h3>\n

                                                S\u00ed, es posible. La jurisprudencia y la doctrina administrativa han reconocido que el ejecutante puede\u00a0<\/span>ceder el remate por un precio inferior al de adjudicaci\u00f3n<\/span><\/b>.\u00a0Esto se llama ceder el remate a p\u00e9rdidas.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

                                                  \n
                                                • La\u00a0<\/span>Resoluci\u00f3n de la DGRN de 19\/10\/2017<\/span><\/b>\u00a0admiti\u00f3 una cesi\u00f3n en la que el bien se adjudic\u00f3 al ejecutante por 67.900 \u20ac y luego se cedi\u00f3 a un tercero por 25.000 \u20ac.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                    \n
                                                  • En este supuesto, el deudor ve reducida su deuda por el\u00a0<\/span>importe de adjudicaci\u00f3n (67.900 \u20ac)<\/span><\/b>, aunque el cesionario solo pague 25.000 \u20ac.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                      \n
                                                    • La diferencia afecta \u00fanicamente a ejecutante y cesionario, sin perjuicio para el deudor ni impacto en el ITP del cesionario.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

                                                      \u00a0<\/span><\/p>\n

                                                      \u00bfY si la cesi\u00f3n se hace por un precio superior al de adjudicaci\u00f3n?<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h3>\n

                                                      Tambi\u00e9n es posible. El ejecutante puede pactar con el cesionario un precio mayor al fijado judicialmente.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

                                                        \n
                                                      • Para el cesionario (inversor):<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                          \n
                                                        • El ITP se sigue calculando sobre el\u00a0<\/span>precio de adjudicaci\u00f3n<\/span><\/b>.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                            \n
                                                          • El exceso pagado al ejecutante no genera tributaci\u00f3n adicional en concepto de ITP.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                              \n
                                                            • Para el ejecutante (acreedor que cede):<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                                \n
                                                              • El importe adicional recibido se considera\u00a0<\/span>ingreso sujeto a tributaci\u00f3n<\/span><\/b>.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                                  \n
                                                                • Si es una persona f\u00edsica \u2192 tributa en el\u00a0<\/span>IRPF<\/span><\/b>\u00a0como ganancia patrimonial.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                                    \n
                                                                  • Si es una persona jur\u00eddica (banco, fondo,\u00a0servicer) \u2192 tributa en el\u00a0<\/span>Impuesto sobre Sociedades<\/span><\/b>.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                                      \n
                                                                    • Si se trata de un\u00a0<\/span>sujeto pasivo de IVA<\/span><\/b>, puede darse la sujeci\u00f3n a este impuesto (por ejemplo, si el cedente es una entidad financiera o mercantil habitual en este tipo de operaciones). En tal caso, se aplicar\u00eda IVA sobre el exceso de precio pactado.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

                                                                      \ud83d\udccc<\/span>\u00a0En resumen:<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

                                                                        \n
                                                                      • El cesionario siempre paga ITP sobre adjudicaci\u00f3n.<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                                          \n
                                                                        • El ejecutante tributa por la diferencia (positiva o negativa) como operaci\u00f3n privada<\/span><\/b>, y si es sujeto pasivo de IVA, tambi\u00e9n puede aplicar este impuesto.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

                                                                          \u00a0<\/span><\/p>\n

                                                                          Implicaciones pr\u00e1cticas para el inversor<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n
                                                                            \n
                                                                          • Seguridad jur\u00eddica:<\/span><\/b>\u00a0el precio de adjudicaci\u00f3n es la referencia \u00fanica para impuestos y Registro.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                                              \n
                                                                            • Rentabilidad:<\/span><\/b>\u00a0para el c\u00e1lculo de rentabilidad deber\u00e1 tener en cuenta\u00a0el coste real de adquisici\u00f3n\u00a0que ser\u00e1 el\u00a0<\/span>precio de cesi\u00f3n + impuestos sobre adjudicaci\u00f3n<\/span><\/b>.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                                                \n
                                                                              • Riesgos:<\/span><\/b>\u00a0confundir los precios puede generar errores de valoraci\u00f3n.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                                                                                  \n
                                                                                • Oportunidad:<\/span><\/b>\u00a0la posibilidad de pactar cesiones por encima o por debajo del precio de adjudicaci\u00f3n abre margen de negociaci\u00f3n entre ejecutante y cesionario.<\/span>\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

                                                                                  Conclusi\u00f3n<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

                                                                                  Comprender las diferencias entre\u00a0<\/span>precio de remate, adjudicaci\u00f3n y cesi\u00f3n<\/span><\/b>\u00a0no es una mera cuesti\u00f3n t\u00e9cnica: es esencial para invertir con seguridad en\u00a0las cesiones de remate.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

                                                                                  En\u00a0<\/span>Fencia<\/span><\/b>\u00a0trabajamos con activos en los que estas operaciones son frecuentes, y acompa\u00f1amos a los inversores con toda la documentaci\u00f3n y trazabilidad necesaria para tomar decisiones informadas.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                                                                                  En las subastas judiciales, la\u00a0cesi\u00f3n de remate\u00a0supone una oportunidad muy atractiva\u00a0para inversores\u00a0inmobiliarios que quieran anticiparse al mercado y, gozando de esa preferencia, adquirir activos inmobiliarios con descuento respecto al mercado.\u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":11503,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"content-type":"","footnotes":""},"categories":[63,24],"tags":[],"class_list":["post-11500","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-cesiones-de-remate","category-inversion-rentabilidad"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11500","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11500"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11500\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11507,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11500\/revisions\/11507"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11503"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11500"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11500"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/fencia.es\/info\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11500"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}